Já vimos que até 24 de agosto de 2016 era muito comum haver demandas judiciais pedindo a restituição dos valores pagos a título de corretagem e SATI – Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária. A maior parte delas era bem sucedidas inclusive com a restituição dos valores em dobro, já que a relação entre o comprador do imóvel e a incorporadora é uma relação de consumo e tem o amparo do artigo nº 42 § único do Código de Defesa do Consumidor.
Entretanto, em 24 de agosto de 2016, foi decidido o destino da corretagem e da SATI na 2ª Seção do STJ, em sede de Recurso Repetitivo, que é quando são escolhidos alguns recursos de determinada matéria que haja muitas demandas semelhantes para que se possa uniformizar o entendimento, ficando os demais suspensos até julgamento dos recursos escolhidos.
O Recurso é de relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino que acabou decidindo pela legalidade da corretagem mas manteve o entendimento antigo acerca da ilegalidade da SATI. No mesmo julgado, aproveitou para julgar e padronizar a o prazo prescricional para esse tipo de demanda, que é de 03 (três) anos.
Nesse post abordaremos a questão da corretagem. Por que ela passou a ser considerada legal? E no próximo post trataremos da manutenção do entendimento sobre a SATI e a fixação da prescrição trienal.
Passemos, inicialmente, aos argumentos trazidos pelas construtoras/incorporadoras acerca da corretagem:
Entendem as construtoras que o serviço de corretagem foi efetivamente prestado, logo, é devido o percentual estabelecido. Disseram ainda que a linguagem descrita no instrumento contratual é clara, que não há qualquer obrigação desproporcional assumida pelos compradores nesses casos e que se o pagamento for feito diretamente aos corretores, sem que esse custo seja assumido pelas construtoras e repassado a estes, há vantagens ao próprio consumidor, já que a corretagem deixa de integrar a base de cálculo da compra, o que enseja economia de despesas cartorárias e de impostos.
O Ministro Paulo de Tarso Sanseverino frisou que no pagamento de corretagem diretamente pelos consumidores não há venda casada, como descrito no entendimento anterior, entendeu que, na prática, há uma terceirização do serviço de corretagem feito pelas incorporadoras aos profissionais da área de corretagem, e que isso não traz qualquer prejuízo aos consumidores. Segue a transcrição dessa passagem do julgado:
“apenas a terceirização da atividade de comercialização para profissionais do setor, o que não causa prejuízo para os consumidores”.
E encaminhou o voto no sentido de que “é válida a cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, exigindo-se transparência.”
É dever, entretanto, das construtoras e incorporadoras informar previamente, com clareza e transparência, acerca da transferência da obrigação de pagamento da corretagem. Deve constar no contrato de compra e venda das unidades autônomas tanto o valor do imóvel como o valor cobrado a título de corretagem. Segue a transcrição:
“O dever de informação é cumprido quando o consumidor é informado até o momento da celebração do contrato acerca do preço total da unidade imobiliária, incluído nesse montante o valor da comissão de corretagem.”
O Min. Paulo de Tarso fez essa ressalva porque essa era a maior queixa dos consumidores, de serem informados acerca do pagamento da corretagem somente após a celebração do contrato e o pagamento do sinal.
A decisão foi julgada da mesma forma pelos demais membros do colegiado, havendo unanimidade nos referidos argumentos.
No próximo post continuaremos a análise desse julgado, mas trataremos do Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária (SATI) e do prazo prescricional.