25/06/2018 – COBRANÇA DE CORRETAGEM DE IMÓVEIS NA PLANTA DEIXOU DE SER ILEGAL?

Por muito tempo, os Juizados Especiais e Tribunais de Justiça de todo o País entenderam que era indevido o percentual pago a título de corretagem de imóveis quando a compra era feita diretamente com a construtora ou incorporadora, especialmente se havia ocorrido no Stand de vendas ou na própria sede dessas empresas.

A corretagem é um serviço prestado a um por um profissional habilitado, um corretor com registro no CRESCI, ou uma imobiliária, que se propõe a localizar um imóvel para o comprador, e por esse serviço é cobrado um percentual.

Ocorre que quando há uma incorporação imobiliária, e os potenciais clientes pretendem comprar imóveis na planta, em eventos de lançamento e pré-lançamento, as próprias construtoras ou incorporadoras contratavam empresas especializadas e acabavam embutindo no preço da venda esse percentual.

O valor normalmente era pago diretamente ao corretor, ou à empresa especializada, e não às incorporadoras e construtoras. Esse percentual não integrava a base de cálculo do valor do imóvel.

Na maior parte das vezes, o consumidor não sabia que deveria pagar esse percentual, isso não era claro no momento da divulgação feita pela incorporadora/construtora e este era surpreendido quando já havia decidido comprar o imóvel com um percentual extra, de aproximadamente 6% sobre o valor do imóvel, que muitas vezes representava de 20 (vinte) a 30 (trinta) mil reais.

O mesmo ocorria com a SATI – Serviço de Assessoria Técnico Imobiliária, que é o acompanhamento dos compradores e de sua documentação, bem como da documentação do imóvel para encaminhar o financiamento bancário junto à instituição financeira. Esse serviço de assessoria é legal e não há qualquer questionamento acerca de sua contratação, desde que seja livre, desde que o próprio consumidor possa escolher quem lhe dê assessoria imobiliária.

Quando temos os próprios funcionários do vendedor (construtora) figurado como “assessores” passamos a estar diante de uma ilegalidade, vedada pelo Código de Defesa do Consumidor.

Até 24 de agosto de 2016, tanto a corretagem como a SATI eram vistas pelo Poder Judiciário como uma espécie de venda casada, quando o consumidor, ao comprar o bem que desejava, acabava adquirindo outro que não era de seu interesse e pagava por isso.

Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas: (Redação dada pela Lei nº 8.884, de 11.6.1994)

I – condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos;

Esse tipo de conduta das incorporadoras ensejou uma verdadeira avalanche de ações judiciais a fim de repetir os valores pagos indevidamente. Na maior parte das vezes esses valores ainda eram repetidos em dobro, nos termos do artigo nº 42, § único do CDC.

Art. 42. Parágrafo único. O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável.

Seguem duas ementas do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo para ilustrar o entendimento da maior parte dos Tribunais Estaduais até agosto de 2016.

“COMPRA E VENDA. Ação de repetição de indébito – devolução de comissão de corretagem – Responsabilidade da vendedora pelo pagamento, que contratou a intermediadora para promover as vendas e captar compradores.”

 “Cobrança de Valores referentes à comissão de corretagem, intermediação e taxa SATI – Serviços vinculados à compra e venda do imóvel sem oportunidade

Esse entendimento perdurou até 24 de agosto de 2016, quando houve o julgamento do Recurso Especial nº 1599511, em sede de Recurso Repetitivo, que manteve o entendimento acerca da ilegalidade da SATI, entretanto entendeu ser legal o repasse da cobrança da corretagem pela construtora aos consumidores, sem que haja abusividade ou venda casada.

O entendimento atual acerca do Recurso Repetitivo em comento será abordado nos próximos 02 (dois) posts.